住宅ローンの借り換えとは、当初組んだ住宅ローンを完済して別の住宅ローンに組み替えることです。当初の住宅ローンが比較的高い金利で組まれた場合、金利相場の変動などで借り換えた方が金利が相当に安くなるという場合があります。住宅ローンは長期に及ぶ場合が多く30年や35年ローンも珍しくありません。そうした場合に、新たにローンを組んで現在のローンを一括返済した方が、総返済額を低く抑えることができる場合があります。その際、一番問題になるのは担保割れの問題です。住宅ローンは購入した住宅やその土地に担保として抵当権が設定されているのが普通です。新築住宅の場合土地の購入費と建築費を8割以上や全額ローンでまかなった場合、引渡を受けて住宅が新築ではなくなると、ほぼ同時に住宅ローンは担保割れの状態になります。順調にローンの返済が進んでいけば、まずまずOKです。住宅ローンは最初の返済から、しばらくの間は、ほぼ全て担保割れ状態になっているのが現状です。